בחינת רישוי מתווכים אפריל 2003.
משרד המשפטים רשם המתווכים במקרקעין חורף 2004 - 2.2.04 שאלון בחינה
שאלה 1 בהנחה שלמתווך רישיון לעסוק בתיווך על פי חוק, ובהנחה שהצדדים לעסקת מכר של מגרש חתמו על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, יהיה זכאי המתווך לדמי התיווך:
שאלה 2 במהלך עבודתו כמתווך, התברר לדוד שבנו מעוניין לרכוש את הדירה אותה מעוניין לקוחו למכור בנסיבות אלו:
שאלה 3 כאשר קבלן מוכר דירה שהוא עתיד לבנות בעצמו על קרקע של זולתו, מה מבין הבאים נכון
שאלה 4 האם ניתן להצמיד מקלט השייך לרכוש המשותף לדירה בבית המשותף
שאלה 5 וועדות התכנון אישרו תוכנית מפורטת להקמת גורד שחקים במגרש הגובל בביתו של עמיר. הבניין העומד להיבנות, יסתיר מחלונות ביתו של עמיר את האור והנוף. כתוצאה מאישור תכנית זו, ירד ערך דירתו של עמיר מה על עמיר לעשות
עמיר צריך לתבוע את הקבלן יוזם את התכנית ואת העירייה - במשותף, על ירידת ערך מקרקעין, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
שאלה 6 ראובן מבקש לרכוש קרקע עבור חברה קבלנית שבכוונתו להקים בעתיד. לצורך כך הוא חותם על ייפוי כוח בחותמת שהזמין בשם החברה המיועדת ובאמצעות ייפוי כוח זה מתקשר הוא בהסכם לרכישת קרקע האם עבר ראובן עבירה פלילית במעשה האמור
שאלה 7 קבלן בנייה צירף לחוזה המכר מפרט, שבו תקופות האחריות למרכיבים של הדירה, קצרות מהתקופות שנינקבו בתוספת לחוק המכר - דירות התשל"ג 1973 מה דינה של אי התאמה כאמור
יש להתעלם מאי ההתאמה, והקבלן אחראי לתקופות האחריות כפי שנקבעו בחוק
שאלה 8 האם יש לדווח לשלטונות מס שבח מקרקעין על קבלת דירת מגורים בירושה
שאלה 9 יעקב ורחל הם זוג נשוי הנמצא בהליכי גירושין. יעקב פנה למתווך מקרקעין וביקשו כי יפעל למכירת חלקו המהווה חצי מזכויותיו בדירת מגוריהם. יעקב ביקש מהמתווך כי יפעל בחשאיות, כיוון שרחל איננה יודעת על כוונתו למכור את חלקו האם רשאי יעקב למכור את חלקו
שאלה 10 משה הוא מתווך מקרקעין בעל רישיון, שפלוני הזמין אצלו שירותי תיווך לרכישת מגרש. בהסכם בין משה ופלוני, נקבע כי פלוני ישלם למשה תשלום כולל ותמורת התשלום כאמור יסייע משה בידו לערוך גם את חוזה הרכישה, וירשום את המגרש על שמו בלשכת רישום המקרקעין האם משה נהג כהלכה
שאלה 11 דירת מגורים מזכה הינה דירה ששמשה בעיקרה למגורים
שאלה 12 על אלו הוראות עבר מתווך מקרקעין, אשר הטעה ביודעין שוכר דירת מגורים באומרו, כי ניתן להשתמש בדירה כמשרד, ולבסוף התברר כי לא ניתן לקבל אישור להפעלת משרד בנכס
שאלה 13 במסמך התחייבות שנחתם בין מתווך לבין מוכר דירה שהשתמש בשירותי המתווך, סוכם כי שכר המתווך יהיה אחוז אחד ממחיר הדירה. הדירה נמכרה בסך שווה ערך ל- 100.000 דולר (ארה"ב) אין מחלוקת ששכר המתווך הוא 1.000 דולר (ארה"ב) כשהם מתורגמים לשקלים חדשים לפי איזה שער דולר יחושבו 1.000 דולר לצורך תשלום דמי התיווך
שאלת חישוב השער כמוה כסיכום על גובה דמי התיווך היות ושאלת חישוב הדולר לא סוכמה מראש, למתווך לא מגיעים דמי תיווך
שאלה 14 מה מהבאים נכון בהתייחס לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח - 1968
שאלה 15 מי רשאי להורות על מימוש משכנתה
תשובות ב ו - ג נכונות
שאלה 16 רונן הציע לנתן לרכוש דירה שהוצגה בפניו בסכום של 600.000 ש"ח, ונתן קיבל את ההצעה. לאחר שנחתם זכרון דברים בדבר הרכישה הובהר לנתן כי עלות שיפוץ הדירה גבוהה מאוד, והעסקה אינה כדאית לו מבחינה כלכלית האם נתן יכול לחזור בו מרכישת הדירה, בנסיבות שתוארו
לא, כי המוכר אינו חייב להביא לידיעתו של הקונה מידע על מצבה הגרוע של הדירה
שאלה 17 מתווך מקרקעין התבקש לאתר קונה לקרקע המשמשת לחקלאות. לצורך כך, קיבל נסח רישום ומידע רלוונטי מהרשות המקומית, לגביי תכנית בניין עיר תב"ע שחלה במקום, ממנה עלה כי ייעוד הקרקע שונה למגורים העסקה בוצעה במחיר של 20.000 ש"ח לדונם, מחיר המשקף שווי קרקע בייעוד חקלאי. המוכר שילם דמי תיווך. לימים התברר למוכר כי המתווך ידע שהקרקע מיועדת למגורים ושוויה הוא 60.000 ש"ח לדונם בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים נכון?
שאלה 18 קובי ביקש ממתווך מקרקעין לסייע בידו לאתר קונה לדירתו. בנוסף ביקש מהמתווך מסמך בכתב שבו יקבע מה סביר שיהיה שווי הדירה, וזאת על מנת לשכנע קונה פוטנציאלי. מאחר והמתווך בקיא מאוד במחירי דירות בסביבה, ולאחר שביקר בדירה ובדק את תכנית הבניין ונסח הרישום, העריך את שווי הדירה במיליון ש"ח. לאחר שהעסקה בוצעה במחיר זה, התברר כי הוצא צו הריסה על חלק מהדירה, והקונה הגיש תביעה נגד המתווך איזה תשובה נכונה ביותר
תשובות ב ו- ג נכונות
שאלה 19 מהי "הפרה יסודית" של חוזה
שאלה 20 יוסף מסר את החנות שבבעלותו למכירה באמצעות המתווך יאיר. בהזמנה בכתב סוכם ביניהם כי יאיר ייהנה מבלעדיות בטיפול במכירה, עד למכירת החנות, ללא ציון תקופה מפורשת. יאיר טרח והביא לקוחות מתעניינים לחנות, ופרסם אותה. כעבור חודשיים, הביא מתווך אחר קונה לחנות, ויוסף מכר אותה באמצעות המתווך החדש. יאיר המתווך פנה ליוסף בדרישה לקבל ממנו דמי תיווך על מסך היותו המתווך הבלעדי בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים נכון
שאלה 21 שמואל התחייב למכור את המגרש אשר בבעלותו לפנינה ופנינה אף שילמה לו את מלוא ערכו של המגרש. כעבור חודש פגש שמואל את חנה וסיפר לה כי הוא מעוניין למכור את המגרש תוך שהוא מסתיר ממנה את העובדה כי הוא מכר את המגרש לפנינה. חנה הביעה נכונות לרכוש את המגרש ועד מהרה חתם שמואל על הסכם למכירת הנכס לחנה ולאחר תשלום מלוא התמורה, העסקה נרשמה בפנקסי המקרקעין. משגילתה פנינה את הדבר היא מיהרה לפלוש למגרש וטענה כי זכותה עדיפה על פני זכות חנה, בהיותה הקונה הראשונה ושילמה אף את מלוא התמורה בהנחה שחנה פעלה בתום לב, האם פנינה צודקת
שאלה 22 איציק הינו דייר מוגן אשר שילם דמי מפתח עבור זכותו להתגורר בדירה. במידה ואיציק ימכור את זכויותיו כדייר מוגן לאחר, מה יהיה חלקו בדמי המפתח המשולמים על ידי הדייר המוצע
תשובות א ו- ב נכונות
שאלה 23 יוסי, שאינו מתווך מקרקעין ואינו עורך דין, רוצה לעיין ולקבל העתקים מפנקס הבתים המשותפים האם הוא רשאי לעשות זאת
שאלה 24 עוסק, ובכלל זה מתווך, חייב לגלות לצרכן פגם בנכס המפחית באופן משמעותי את ערכו
שאלה 25 מי מכהן כרשות רישוי לתכנון ובנייה