בחינת רישוי מתווכים אוקטובר 2003.
משרד המשפטים רשם המתווכים במקרקעין שאלון בחינה
שאלה 1 חיים, מתווך מקרקעין, התקשר בהזמנת שירותי תיווך כחוק עם לקוח, בנושע להשכרת חנותו שבקניון העיר. חיים הציע את החנות למספר שוכרים פוטנציאליים. לאור המצב הקשה בשוק, הזמין הבעלים שירותי תיווך כחוק ממתווך מורשה נוסף, בשם משה, על מנת שיסייע גם הוא בהשכרת החנות. אחד המתעניינים הייתה חברת ניר בע"מ, ונציג החברה ביקר בחנות באמצעות משה. לאחר משא ומתן חתם הנציג על הסכם שכירות עם הבעלים. למי מגיעים דמי התיווך
שאלה 2 מתווך במקרקעין תיווך בעסקת מכר מקרקעין. לאחר חתימת העסקה ביקש הלקוח מהמתווך להציג את רשיון המתווך ואז הסתבר כי אגרת חידוש רישיון התיווך לא שולמה. האם מגיעים למתווך דמי תיווך
שאלה 3 אלעזר, מתווך מקרקעין בעל רישיון, תיווך בין משה שמכר את דירתו, לאהרון- הקונה. בכדי לזרז את מכירת הדירה, הכין אלעזר טופס הערכה לשווי הדירה, עליה חתם עצמו כמתווך מקרקעין מוסמך, וכן ערך הצעת חוזה מכירה לצדדים האם פעל אלעזר כראוי
שאלה 4 מתווך חייב לגלות לצרכן
שאלה 5 ירון פרסם מודעה בעיתון, לפיה הוא מעוניין למכור את דירתו. ירון מנה את מעלותיה של דירתו וציין כי היא כוללת גינה ויש בה ארבעה חדרים. חיים, שהינו קשיש וחולני, נענה למודעה ואף רכש את הנכס. מאוחר יותר התברר לחיים כי בדירה יש רק שלושה חדרים וכי ירון הטעה אותו וניצל את מצוקתו האם חיים יכול לבטל את עסקת המכר
שאלה 6 יעקב קיבל רשיון תיווך על פי חוק לפני שלושה חודשים וכיום הוא מתווך רשום על פי חוק. יצחק, שחפץ במתווך עם ניסיון, לצורך מכירת דירתו, נכנס למשרדו של יעקב ושאל את יעקב לנסיונו המקצועי. יעקב אמר לו, שהוא מתווך הרשום על פי חוק כבר שנתיים, ושיש לו ניסיון רב. לפיכך חתם יצחק ליעקב על מסמך ההתחייבות האם פעל יעקב בניגוד לחוק
שאלה 7 רונן הציע לנתן לרכוש את דירתו של נתן בסכום של 120,000 דולר, ונתן קיבל את ההצעה. לאחר שנחתם זיכרון דברים בדבר הרכישה, הובהר לרונן כי עלות השיפוץ הדירה גבוהה מאוד, והעסקה אינה כדאית לו מבחינה כלכלית האם רונן יכול לחזור בו מרכישת הדירה בנסיבות שתוארו
שאלה 8 מתקין דודי שמש, פרסם בחלון מקום עסקו כי הוא מתקין מערכת סולרית כרומגן, במחיר מבצע של 3000 ₪. איתן הזמין התקנת מערכת כאמור במסגרת המבצע. לאחר התקנת המערכת הסתבר לאיתן כי דוד החימום הוא מתוצרת כרומגן, אולם מרכיבים אחרים של המערכת, כמו קולטי השמש, הם מתוצרת אידיאל מהם הסעדים העומדים לאיתן
שאלה 9 יצחק לקח הלוואה בבנק המלווים משכנתאות בע"מ. כביטחון להחזר ההלוואה, הבנק דאג לרשום משכנתה בלשכת רישום המקרקעין האם יצחק יכול למכור את דירתו
שאלה 10 מי רשאי להורות על מימוש משכנתה
תשובות ב ו- ג נכונות
שאלה 11 איזה מהבאים אינו המשך אפשרי של המשפט מקרקעי ישראל הינם מקרקעין
שאלה 12 לפי חוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירות חייב המוכר לתת לקונה אחת הבטוחות אם הוא קיבל סכום העולה על
שאלה 13 במסמך התחייבות שנחתם בין מתווך לבין מוכר דירה שהשתמש בשירותי המתווך, סוכם כי שכר המתווך יהיה 2 אחוז ממחיר הדירה. הדירה נמכרה בסך 100.000 דולר. אין מחלוקת ששכר המתווך הוא 2000 דולר כשהם מתורגמים לשקלים חדשים לפי איזה שער דולר יחושב הסך של אלפיים דולר לצורך תשלום דמי התיווך
שאלה 14 חוה מעוניינת למכור את המגרש שבבעלותה. לאה, מתווכת מקרקעין, נבחרה על ידה לסייע לה באיתור קונה. לאה פנתה לרחל, קונה פוטנציאלית, והציעה לה את המגרש חוה. המוכרת והקונה נפגשו וחתמו על חוזה. נספח לחוזה היה נסח רישום עדכני שבו הוגדרה חוה כבעלים רשום. מיד לאחר חתימת החוזה מיהרה רחל ורשמה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק מקרקעין לטובתה, ושילמה חלק מהתמורה, כמסוכם מי הבעלים בנכס לאחר חתימת ההסכם
שאלה 15 (בהמשך לנתונים בשאלה 14) האם נרשמה הערת אזהרה כחוק
שאלה 16 (בהמשך לנתונים בשאלה 14) העסקה הושלמה והבעלות נרשמה על שם רחל. לאחר חודש ימים הגיע מחו"ל אבי וגילה כי הנכס גודר ומוחזק על ידי רחל. אבי טוען כי הוא הבעלים החוקי של הנכס לטענתו חוה לא הייתה הבעלים בנכס ובודאי שרחל איננה הבעלים. איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר
שאלה 17 שאלה מספר שבע עשרה אבהרם הוא דייר מוגן בחנות שבבעלות יצחק. החנות משמשת את אברהם כמכולת החל משנת 1980 ועד היום. יעקב הוא מתווך מקרקעין המעוניין לעזור לאברהם למצוא דייר חדש במקומו. יוסף מעוניין לרכוש את זכויות הדיירות המוגנת מאברהם אבהרם מוגדר בחוק הגנת הדייר כ
דייר מוכר
שאלה 18 (בהמשך לנתונים בשאלה 17) באיזה מהדרכים הבאות, בין היתר, יכול אברהם למכור את זכויותיו
שאלה 19 (בהמשך לנתונים בשאלה 17) דמי התיווך אשר ישולמו ליעקב על ידי אברהם יהיו
על פי מה שהוסכם בין אברהם ליעקב בהזמנה לשירותי תיווך, שנערכה כדין
שאלה 20 ראובן קנה דירה בשנת 1998 ומכר אותה בשנת 2002, כך שבסך הכל הוא החזיק בדירה 5 שנים תמימות. במשך 5 שנים אלו הייתה הדירה מושכרת, בתחילה במשך ארבע וחצי שנים למשרד, ובחצי השנה האחרונה למגורים האם דירתו תיחשב כדירת מגורים מזכה לעניין מס שבח בשל דירת מגורים מזכה
כן, מכיוון שמדובר בדירת מגורים מזכה
שאלה 21 (בהמשך לנתונים בשאלה 20) האם וכיצד הייתה תשובתך משתנה אילו הייתה הדירה בבעלות ראובן במשך 40 שנה, כאשר 36 שנים מתוכן הייתה הדירה מושכרת למשרד, ולאחר מכן, בארבע השנים שקדמו למכירת הדירה על ידי ראובן, היא הייתה מושכרת מגורים
שאלה 22 (בהמשך לנתונים בשאלה 20) לאחר בדיקה מצא ראובן כי התכנית החלה במקום מאפשרת לקיים בית מרקחת בדירה שבבעלותו, לצורך כך על ראובן
שאלה 23 בחלקה גדולה הוקם בית מגורים הכולל 12 דירות, 4 דירות בכל קומה. בחצר הוגדרו חניות, אחת לכל דירה. בבניין יש מעלית, חדר מדרגות ולובי. גג הבניין יצוק בטון. הבניין נרשם כבית משותף ולכל דירה הוצמדה חניה בטאבו. ניר הבעלים של אחת הדירות, פנה אליך כמתווך מקרקעין על מנת שתסייע לו למכור את החניה בחצר מה תייעץ לניר
שאלה 24 ועדת התכנון אישרו תוכנית מפורטת להקמת גורד שחקים במגרש הגובל בביתו של עמיר. הבניין העומד להיבנות, יסתיר מחלונות ביתו של עמיר את האור והנוף. כתוצאה מאישור תוכנית זו, ירד ערך דירתו של עמיר מה על עמיר לעשות
שאלה 25 שאול, המעוניין לרכוש דירה מקבלן, שואל אילו בטוחות הוא יכול לקבל מאת הקבלן על פי חוק המכר דירות הבטחת השקעות של רוכשי דירה