בחינת רישוי מתווכים יולי 2003.

משרד המשפטים רשם המתווכים במקרקעין
שאלון בחינה

שאלה 1
נורית, מתווכת במקרקעין, פתחה משרד תיווך וזוכה להצלחה גדולה. בגלל עומס הפניות, היא מבקשת להעסיק במשרדה גם את אחותה, שאינה בעלת רשיון תיווך.
במה תוכל אחותה של נורית לעסוק?

א. אחותה של נורית יכולה לעסוק בכל עיסוקיה של נורית, כל עוד נורית הסמיכה אותה בכתב לעשות כן, ביחס לכל עסקה ועסקה בנפרד
ב. אסור להעסיק את אחותה במשרד, היות שהדבר עלול לגרום לניגוד עניינים
ג. אחותה של נורית רשאית לעסוק בתפקיד מנהלתי בלבד
ד.

אחותה של נורית רשאית לטפל בעסקאות של שכירות בלבד

 

שאלה 2
מתווך קיבל לתיווך נכס אשר שימש כמשרד ובעליו מעוניין למכור אותו. כשהגיע המתווך למקום עם לקוח שהתעניין בקניית הנכס עבור משרד, הראה למתווך אחד השכנים עותק של כתב תביעה שהוגש מספר ימים קודם לכן על ידי ועד הבית, שבו התבקש בית המשפט לאסור את המשך השימוש בנכס כמשרד, מאחר ומדובר בבניין המיועד למגורים
האם חלה על המתווך החובה לספר על כך לקונה

א. כן, משום שעליו למסור ללקוח כל מידע בעניין מהותי הנוגע לנכס
ב. המתווך רשאי לספר על כך לקונה, אולם לא חלה עליו חובה לעשות זאת
ג. לא, משום שהמתווך חב חובת נאמנות למוכר ששכר את שירותיו ואסור לו לגלות פרטים שיכולים לפגוע במאמציו למכור את הנכס
ד. לא, משום שאין זה עניינו של המתווך מה יעשה הקונה עם הנכס

 

שאלה 3
איזה מהעניינים הבאים נחשב כמהותי בעסקה על פי חוק הגנת הצרכן

א. רק הטיב, המהות, הכמות והסוג של נכס או שרות
ב. רק המחיר, תנאי האשראי ושיעור הרבית
ג. רק המידה, המשקל, הצורה והמרכיבים של הנכס
ד. כל העניינים המוזכרים בתשובות א, ב, ו- ג

 

שאלה 4
כיצד יש לנהוג בקיום של חיוב הנובע מחוזה

א. באחריות ובתום לב
ב. בדרך מקובלת ובתום לב
ג. בעקשנות ובתום לב
ד. בזהירות ובתום לב

 

שאלה 5
אבי הציע למשה לקנות את דירתו תמורת סכום של 150,000 דולר. משה ביקש זמן למחשבה, ולאחר מספר ימים החליט לרכוש את הדירה, פנה לבנק ומשך את חסכונותיו.
משה החליט, כשיגיע בערב לביתו, הוא יתקשר לאבי ויודיע לו שהחליט לרכוש את הדירה, וכי הכסף כבר מצוי ברשותו. משה הגיע בערב לביתו, ומצא פתק שאבי השאיר לו, ובו כתב אבי כי ניסה להתקשר אל משה אך לא הצליח לדבר עימו, ולכן הוא משאיר לו את הפתק ומודיע לו כי החליט לבטל את ההצעה, משום שאינו מעוניין למכור את הדירה. משה הגיש תביעה נגד אבי לתשלום פיצוי בגין הנזק שנגרם לו בשל משיכת כפסי החיסכון
בהנחה שאבי פעל בתום לב, מה תהיה לדעתך תוצאת התביעה?

א. משה יזכה בתביעה, משום שברגע שאבי הציע לו לרכוש את הדירה, אין הוא יכול חזור בו
ב. משה יפסיד בתביעה, למרות שנגרם לו נזק עקב ביטול ההצעה, לאחר שהוא כבר משך את חסכונותיו
ג. משה יזכה בתביעה, משום שהצעת אבי ניתנה בעל פה, ולכן גם ביטולה צריך היה להיעשות בעל פה
ד. משה יפסיד בתביעה, משום שהודעת אבי על החלטתו לחזור בו מההצעה, נמסרה למשה לפני שהוא הודיע לאבי כי החליט לקבל את ההצעה

 

שאלה 6
מהי הפרה יסודית של חוזה

א. מדובר בתנאי סטנדרטי אשר מופיע בכל חוזה
ב. רק הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב כיסודית
ג. רק הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה
ד. הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב כיסודית וגם הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה

 

שאלה 7
באיזו מהעסקאות הבאות לא דרוש מסמך בכתב

א. רק למכירת דירה הרשומה בלשכת רישום מקרקעין
ב. רק לחוזה שכירות לתקופה של שלוש שנים
ג. רק לחוזה שכירות לתקופה של שבע שנים
ד. תשובות ב ו- ג נכונות

 

שאלה 8
הינך מתווך. דודתך מעוניינת למכור נכס שרשום על שמה, על מנת לחלק את תמורתו בינך ובין אחיך
האם אתה רשאי לתת שירותי תיווך לקונים שיהיו מעוניינים לרכוש את הנכס

א. כן, ואין זה שונה ממתן שירותי תיווך לגבי כל נכס אחר
ב. כן, אולם עליי לגלות לכל קונה שישכור את שירותי כמתווך כי יש לי עניין אישי בנכס ובמכירתו
ג. כן, בתנאי שכל קונה שישכור את שירותי כמתווך יאשר בכתב כי הוא מסכים לכך שאשמש כמתווך בעסקה, לאחר שסיפרתי לו על כך שיש לי עניין אישי בנכס ובמכירתו
ד. לא, משום שיש לי עניין אישי בנכס ובמכירתו

 

שאלה 9
למי מהרשומים מטה הזכות לפיצויים/לסעדים בגין עוולה, על פי חוק הגנת הצרכן

א. רק לצרכן שנפגע מהעוולה
ב. רק לעוסק שנפגע במהלך עסקו מהטעיה כאמור בסעיף 2 לחוק
ג. לצרכן שנפגע מהעוולה וגם לעוסק שנפגע במהלך עסקו מהטעייה
ד. אף לא תשובה מהנ"ל נכונה

 

שאלה 10
אביה של אורנה נפטר, והוריש לה בצוואתו שני נכסים: דירת מגורים ונכס מסחרי המשמש כחנות. אורנה מבקשת לרשום את הנכסים שקיבלה בירושה על שמה, בהתאם לצוואה
האם מדובר בעסקה במקרקעין

א. כן, ביחס לשני הנכסים
ב. רישום של ירושה על פי צוואה בדירת מגורים אינו מהווה עסקה במקרקעין ואילו רישום ירושה על פי צוואה בנכס מסחרי כן מהווה עסקה במקרקעין
ג. אם אורנה היא יורשת יחידה על פי הצוואה, אין מדובר בעסקה במקרקעין, אולם אם הבעלות בנכסים מתחלקת על פי הצוואה ליותר מאדם אחד, אזי כן מדובר בעסקה במקרקעין
ד. הורשה על פי צוואה אינה עסקה במקרקעין

 

שאלה 11
כיצד ניתן להחליט על התקנת מעלית בחלל חדר המדרגות בבית משותף אם לא נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף

א. ניתן להתקין מעלית רק בהחלטה שנתקבלה בהסכמת בעלי דירות שבבעלותם כל הדירות בבית המשותף, ובלא כל תנאי נוסף
ב. ניתן להתקין מעלית בהחלטה שנתקבלה בהסכמת בעלי דירות שבבעלותם לפחות שלושה רבעים מהדירות בבית המשותף, ובהתקיים התנאים הנוספים הקבועים לעניין זה בחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969
ג. ניתן להתקין מעלית בהחלטה שנתקבלה בהסכמת בעלי דירות שבבעלותם לפחות שני שלישים מהדירות בבית המשותף, ובהתקיים התנאים הנוספים הקבועים לעניין זה בחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969
ד. ניתן להתקין מעלית בהחלטה שנתקבלה בהסכמת בעלי דירות שבבעלותם לפחות רבע מהדירות בבית המשותף, ובהתקיים התנאים הנוספים הקבועים לעניין זה בחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969

 

שאלה 12
רוחמה משה נישאו בשנת 1955 והתגוררו יחד עד לפטירתו של משה בחודש מאי 2003. במשך שנים רבות היה משה דייר מוגן בנכס בו השתמשו לניהול חנות
מה יהיה מעמדה של רוחמה בנכס לאחר פטירת משה

א. רוחמה זכאית למעמד של דייר מוגן בנכס
ב. רוחמה זכאית למעמד של דייר מוגן בנכס, אולם יהיה עליה לשלם דמי מפתח נוספים בשיעור השווה לשליש משוויו של הנכס
ג. רוחמה זכאית למעמד של דייר מוגן בנכס, לתקופה של עשר שנים בלבד
ד. לרוחמה לא יהיה כל מעמד בנכס

 

שאלה 13
כמתווך, קיבלת נכס לתיווך, והצלחת לאתר קונה אשר מעוניין ברכישתו. הקונה צריך לטוס למחרת לחו"ל למשך שבועיים. המוכר חושש שהקונה יתחרט עד שישוב מחו"ל, והוא מבקש שתנסה זכרון דברים מחייב עליו יחתמו הצדדים, וכך יובטח ביצוע העסקה
האם תוכל להיענות לבקשת המוכר

א. כן, אנסח את זיכרון הדברים, על מנת להבטיח את ביצוע העסקה
ב. לא, אסרב לנסח את זיכרון הדברים, ואפנה את הצדדים לעורך דין
ג. אנסח את זיכרון הדברים, רק אם אתבקש לעשות זאת על ידי שני הצדדים
ד. מתווך רשאי לערוך חוזים בלבד, ולכן אציע כי אערוך לצדדים חוזה ולא זיכרון דברים

 

שאלה 14
האם קבלן המשכיר דירות חייב על פי חוק לתת ביטחונות

א. כן, בהשכרה לתקופה של מעל עשרים וחמש שנים
ב. כן, בהשכרה לתקופה של מעל עשרים שנים
ג. כן, בהשכרה לתקופה של מעל חמש עשרה שנים
ד. לא, שכירות אינה מכירה

 

שאלה 15
איציק הינו דייר מוגן אשר שילם דמי מפתח עבור זכותו להתגורר בדירה. במידה ואיציק ימכור את זכויותיו כדייר מוגן לאחר - דייר מוצע, מה יהיה חלקו בדמי המפתח המשולמים על ידי הדייר המוצע

א. שמונים וחמש אחוז במידה וימכור זכויותיו לפני תום השנה הראשונה להחזקתו במושכר
ב. שבעים וחמש אחוז במידה וימכור זכויותיו במהלך השנה השנייה להחזקתו במושכר
ג. שישים אחוז במידה וימכור את זכויותיו כעבור חמש שנים ויותר להחזקתו במושכר
ד. כל התשובות הנ"ל נכונות

 

שאלה 16
זכויות במקרקעי הזולת הם

א. בעלות משותפת במקרקעין
ב. אין מצב חוקי המקנה זכות במקרקעי הזולת
ג. שכירות, זיקת הנאה, משכנתה, זכות קדימה
ד. הגדרה לרכוש המשותף בבית משותף

 

שאלה 17
אבי חברך הטוב לומד לבחינות לקבלת רשיון מתווך. לפני המבחן הוא פונה אליך לשם קבלת רשיון המתווך שלך על מנת להימנע מאובדן עסקה גדולה שנקרתה לפניו
מה תעשה

א. אני אסרב, מאחר ואני אעבור עבירה פלילית על ידי מתן הרישיון
ב. איענה לבקשתו של אבי, בתקווה שהדבר לא יוודע לרשויות
ג. ברישיון שניתן לי נפלה טעות בשמי וכך לא ייחשב הדבר העברת רישיוני לחברי הטוב, לעבירה
ד. אין כל פסול בהעברת הרישיון ולכן אוכל להשאיל לאבי את הרישיון

 

שאלה 18
איזה מהמשפטים הבאים נכון

א. היטל השבחה משולם לקופת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומס שבח משולם לקופת המדינה
 
ב. היטל השבחה מוטל על נכס המשמש למגורים ומס שבח מוטל על נכס אחר שאינו משמש למגורים
 
ג. כאשר קיים חיוב במס שבח בגין עסקה שנעשתה בנכס, תמיד יינתן לאותו נכס פטור מהיטל השבחה, על מנת למנוע תשלום מס כפול
ד. כאשר נכנס נמכר, היטל ההשבחה יהיה תמיד נמוך יותר מתשלום מס השבח

 

שאלה 19
תביעה לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965 בגין פגיעה שנגרמה למקרקעין על ידי תוכנית שאותם מקרקעין מצויים בתחומה, תוגש

א. ללשכת שר המשפטים
ב. למשרד המועצה הארצית לתכנון ובנייה
ג. למשרד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה שבתחומה נמצאים המקרקעין
ד. למשרד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתחומה נמצאים המקרקעין

 

שאלה 20
כאשר קיבל שמעון את הדירה החדשה שלו הוא גילה לתדהמתו כי לא מותקנים בדירה ברזים, וזאת בניגוד למפרט שצורף להסכם
מה היית ממליץ לשמעון לעשות

א. לתבוע מיידית את הקבלן על הפרת הסכם
ב. להודיע על אי ההתאמה לקבלן ולבקש ממנו לתקן את אי ההתאמה
ג. לא לעשות דבר, מאחר שהוא כבר קיבל לידיו את החזקה בדירה
ד. לא לעשות דבר, מאחר שאין המדובר בהפרה יסודית של ההסכם

 

שאלה 21
הכרזה על מרחב מקומי נעשית על ידי

א. מרכז השלטון המקומי
ב. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה שמרחב התכנון המקומי מצוי בתחומה
ג. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר אחראית על אותו מרחב תכנון מקומי
ד. אף לא תשובה מהנ"ל נכונה

 

שאלה 22
איזה מהמשפטים הבאים נכון

א. אין להעביר בשום מקרה את הבעלות במקרקעין של רשות הפיתוח או את הבעלות במקרקעין של קרן הקיימת לישראל
 
ב. מותר להעביר בכל מקרה את הבעלות במקרקעין של רשות הפיתוח, אולם אין להעביר בשום מקרה את הבעלות במקרקעין של הקרן הקיימת לישראל
ג. מותר להעביר את הבעלות במקרקעין של רשות הפיתוח או את הבעלות במקרקעין של הקרן הקיימת לישראל רק בסוגי מקרקעין וסוגי עסקאות שנקבעו לעניין זה בחוק
ד. מותר להעביר בכל מקרה את הבעלות במקרקעין של רשות הפיתוח או את הבעלות במקרקעין של הקרן הקיימת לישראל

 

שאלה 23
איזה מהעסקים הבאים טעון רישיון עסק

א. רק מוסך
ב. רק מספרה
ג. רק קיוסק
ד. כל העסקים המוזכרים לעיל

 

שאלה 24
ראש ההוצאה לפועל מוסמך למנות כונס נכסים

א. לחייב
ב. לנכס ספציפי של החייב
ג. לכלל נכסי החייב
ד. לחייב, למשפחתו הקרובה ולשותפיו

 

שאלה 25
אתי קנתה משמואל דירה בבת ים וכן מגרש ריק המיועד לבנייה בירושלים. הדירה שנמכרה היא דירתו היחידה של שמואל
על מי יחול מס הרכישה בגין העסקאות על פי החוק

א. מס הרכישה בגין שתי העסקאות יחול על אתי
ב. מס הרכישה בגין עסקת הדירה יחול על אתי, ואילו בגין עסקת המגרש הריק הוא יחול על שני הצדדים בחלקים שווים
 
ג. מס הרכישה בגין עסקת הדירה יחול על אתי, ואילו העסקה של מכירת מגרש ריק אינה נחשבת לעסקת מכירה של זכות במקרקעין עליה מוטל מס רכישה
ד. מס הרכישה בגין העסקה של מכירת המגרש הריק יחול על אתי. עסקת הדירה אינה נחשבת לעסקת מכירה של זכות במקרקעין עליה מוטל מס רכישה, מאחר ומדובר בדירה היחידה של שמואל